大事！城市更新有新招！微改造成亮点！旧村拆迁补偿要定标准！
部分来源：南方+、i东莞、东莞时间网
今日（12月7日），东莞市政府办公室举办首期城市更新专题“莞事论坛”。
莞事论坛，是市政府为了加强和市民群众的互动，贯彻“决策为民”的新平台。
第一期，聚焦新发布的《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》（回顾：减负！扩面！提速！东莞城市更新政策刚刚出炉，18条细节详解），讨论政策到底管不管用、适不适用、好不好用，到底能否为企业节省成本？
第一期，主题为“加快城市更新 开拓发展空间”，主办单位为东莞市人民政府办公室。
房姐在现场:
在东莞市民服务中心一楼下沉空间市民讲坛，东莞市刘炜副市长以及市自然资源局、工信局、农业农村局、金融局以及相关镇街等负责人亲临现场解答。
房姐现场了解到，今日到场领导有：
今天第一期莞事论坛在市民服务中心举办。出席本次论坛的领导和嘉宾有：
东莞市政府副市长刘炜；
东莞市政府秘书长邓涛；
东莞市政府副秘书长陈志军；
东莞市政府副秘书长黄淦洪；
市“放管服”改革协调小组办公室副主任张志云；
中地研究院院长田光明；
上海市建纬（深圳）律师事务所主任/合伙人贺倩明；
华润置地华南大区城市更新事业部东莞区域总经理王栋；
东莞市城市更新协会常务副会长兼秘书长游耀波
同时，出席本次论坛的还有市自然资源局、工业和信息化局、财政局、交通运输局、农业农村局、投资促进局等部门相关负责领导，各镇街代表、党校学员、企业代表、网民代表、高校代表和媒体代表等。
值得注意的是，华润置地华南大区城市更新事业部东莞区域总经理王栋今日也来到现场，也是今日主持人介绍的唯一一家涉及房地产开发的企业。
另外，本土企业东实集团也在现场。
论坛正式开始:
首先东莞市政府秘书长邓涛发言，介绍了莞事论坛的创立初衷与定位。
最近召开的四中全会提出要打造人民满意的服务型政府，我们正在开展的主题教育中，听民之声、兴民之利是政府重要的职责。当前市政府与市民有多项平台，但是过往平台有各种局限性，“莞事论坛”致力于政策的设计优化和完善，我们要打造有质量的议事平台、有成果的议事平台、有效能的议事平台。
“莞事论坛”每月召开一期，全年12期，原则是决策为民，口号是“莞事论坛，论坛管事”。
| 东莞市政府秘书长邓涛发言
紧接着，现场介绍旺盈三旧改造项目的案例，根据城市更新新政策，该项目降低了公建配套成本，无需补缴土地出让金，以划拨的方式获得相应土地后，再无偿移交政府。
| 新政策的减负措施
接下来是论坛交流环节:
首先是中地研究院院长田光明发言，从广大省政策的落地实施到市级政策衔接，东莞的效率很高，是广大群众和企业家的福祉。东莞城市更新政策正在逐步构建“管控与激励、政府与市场、市级与镇街、村集体（原业主）与开发企业”融合互动的现代治理结构。
| 包括副市长在内的6大嘉宾针对城市更新议题展开讨论
与其他城市相比，东莞的特点集中体现在：
1.管控：政府强统筹下的规划体系、连片要求、监管体系等；
2.市场：单一主体挂牌招商释放市场活力；
3.审批：“1+N”审批制度建设；
4.退出：开发企业进入与退出、原产权权利的切割与清退。
关于东莞的城市更新，下一步的建议有以下几点：
1.关注旧村改造，建议分类推进旧村改造，实现融合发展；
2.加大工改工支持力度，地价、规划、审批、招商、产业孵化等等方面确实深入研究，并给予政策支撑；
3.逐步重视微改造，分类推进的背景下，通过微改造来保护历史文化、传承城市发展脉络机理，给持续发展留下内涵空间。
紧接着是邓涛秘书长发言。
旧村改造是我们的方向，工改工是我们的主战场，微改造是东莞的特色，过去10年容易改造的事情都改完了，现在是不容易改的项目。这轮改造中我们提出很多政策设计，激励投资人通过改造旧村的同时提供公建配套，提出一系列统筹平衡成本的措施。
| 政府秘书长邓涛发言
东莞在过去10年的城市更新的不足是，一些厂房被改成了商场和房地产，我们要保护制造业的发展，接下来一定要引导好工改工，作为产业支撑，这轮我们也对工改工提出一系列优惠政策。
田院长关于微改造的建议也非常好，不是所有的旧建设都要拆、都能拆，我们更多要通过活化方式进行，我们也想听到各方的主意，微改造最重要的是增加新功能、释放新活力，我们希望与有经验的企业能深入合作，共同做好微改造。
上海市建纬（深圳）律师事务所主任/合伙人贺倩明认为，城市更新与旧改的区别在于，城市更新的出发点在于解决公共利益的矛盾。
| 现场嘉宾贺倩明发言
现代化的城市都经历了城市更新的过程。城市更新不是一件容易的事，今天这个平台对解决城市更新发展中遇到的难题是非常有意义。
城市更新不是基于房地产开发等，而是基于城市中的人，基于他们对高品质生活、公共配套的需求。
城市更新的难点是利益平衡。公共利益、市场利益如何平衡，短期利益和长期利益如何平衡，政府应该扮演什么样的角色？这些都是城市更新中的难题。
接下来副市长刘炜发言 。
刘副市长表示：“湾区都市、品质东莞”是我们800万市民的美好期待与追求，更是我们市委、市政府奋斗的目标，我们选择城市更新作为第一期主题，正是在这个大背景之下。城市更新是实现“湾区都市、品质东莞”的重要抓手和举措，今年市政府一号文“拓空间”就是我们城市更新的纲领性文件。
| 副市长刘炜发言
东莞的城市更新与周边城市有不同特点，我们还出台了系列配套细则，希望更好发挥市场作用的同时，政府也做好服务。
东莞40年改革开放来，我们取得巨大成就，也积累了相当的问题。未来，我们希望东莞更适合创业和居住，更适合可持续发展。所以我们在推进城市更新中，我们注重顶层设计，更好地推进生态、生活和生产空间的配套，我们希望这些规划既能解决当前产业发展的问题，也希望为未来产业的发展留下空间。
要做好城市更新，更重要的是如何发挥市场主体的作用，我们不断完善政策体系，最新的城市更新政策18条提出为企业减负、提速、扩面，更好地调动企业的积极性。如果企业没有积极性，那就说明政策不精准、不落地，我们希望广大企业能对政策提出更好多的建议，我们会进一步深化研究。
秘书长邓涛随后补充道，为了让城市更新的政策更精准，要让“硬的更硬、软的更软”，守住底线，也要积极调动企业积极性。
华润置地华南大区城市更新事业部东莞区域总经理王栋发言。他认为，这几个月，从省到市层面接二连三的举动，明确释放出进一步为投资松绑、为企业减负、为固定投资加速的强烈信号，让我们深深感受到政府推动城市更新工作强有力的决心和坚定的信念毅力，我们企业备受鼓舞，一定要充分利用政策利好，加快推动项目落地，为东莞城市发展、品质提升贡献力量。
| 华润置地华南大区城市更新事业部东莞区域总经理王栋发言
他表示，华润目前在东莞有超过40个项目正在推进，政策保证了项目能顺利推进。
接下来，东莞市城市更新协会常务副会长兼秘书长游耀波发言：针对减负和提速两方面，我认为还有继续优化的地方。首先，这次新政策对企业成本认定等方面做出新的规定和指引，给企业有更清晰的操作方向。但是，对于前期服务商有关财务核算和费用支出等方面尚未涉及，我认为下来相关部门进一步明晰相关指引，让企业预期更加明朗。
另外，在实际项目推进过程中，我们尚存在拆迁赔偿问题。村民的期望值普遍较高，但目前东莞拆迁补偿缺乏统一的标准，下来我们协会希望有所作为，通过牵头会员企业探索研究行业标准，形成行业的标准公约。
| 东莞市城市更新协会常务副会长兼秘书长游耀波发言
协会之前组织了企业座谈，听到的声音是，企业普遍欢迎“18条”减负政策的出台，认为“18条”减负政策出台非常及时。从去年出台的城市更新深化改革意见，到今年的市府１号文，近日再次出台了减负政策，将政策改革推向“深水区”。
拆迁补偿如何定 ？市长亲自给意见！
另外 ，注意！针对民众最关心的拆迁补偿问题，本次论坛亦有提及！对于补偿标准这个问题，究竟如何统一适用？广州和深圳是否有制定统一的补偿标准？专家也发表建议。
邓涛秘书长表示：关于城市更新拆迁补偿，游秘书长说的建议体现了一个很好的方向，就是如何发挥好协会的作用。在改造中，我认为协会要做好三个底线：一是改造品质的底线，就是楼盖高了，路也要修好、学校要盖好；二是市场公平的底线，对于一些搅局的行为，共同引导好企业；三是行业自律的底线，我们可以一起找一些示范片区，做一个示范项目的赔偿方案，释放有效的信号，来引领片区。
田光明院长表示：拆迁补偿的标准取决于成本以及法律法规等。随着城市的发展，拆迁补偿标准水涨船高，大家的预期越来越高，这也造成政府的压力越来越大。如果没有统一的拆迁补偿标准，大家会相互攀比，标准也会越来越高，城市更新就进行不下去。
没有规矩不成方圆，拆迁补偿的标准一定要制定，要用标准来核算企业成本等，让每个片区、每个村都需有其参考值。
另外，标准制定的背后需要很详细的数据调查，如果没有数据调查，标准只存在于纸面上。我建议，东莞在进行拆迁补偿标准制定时，要先进行详细的数据调查。
上海市建纬（深圳）律师事务所主任/合伙人贺倩明：从深圳经验来看，最早的做法是让市场主体自由协商，但是在旧住宅区中几个开发商进驻竞价，对市场秩序造成影响。我认为城市更新中的搬迁补偿不是完全的市场行为，因为这个补偿没有共识、惯例和规范，可以说存在市场失灵的现象。我认为政府要推动市场主体形成市场共识。在标准制定方面，政府完全放任也不合适，政府应该出台指导意见，特别是对重大产业空间项目等特定范围要制定标准，规范市场，带动市场的共识。
华润置地王栋表示 ：拆迁补偿的标准是否要统一？我认为，政府可以制定原则性、结构性以及框架性的标准，但是无法细化到具体的项目的标准。基于东莞市镇的体制，哪怕是一个镇街的不同地区，城市更新的情况都不一样。
我建议，政府在制定拆迁补偿标准时在大的标准框架下留出一定的弹性空间。并在制定的同时，与镇街、企业等充分讨论，这样制定出的标准将会是好的标准。
邓涛秘书长表示：在补偿问题上，政府和企业要共同发挥作用，政府不能一刀切，也不能一刀都不切，这里行业协会要发挥好作用，通过协会来与政府协商，在片区形成示范项目的引导，所有的会员都能遵守这个共识。从政府角度看，如果工改商、工改居的补偿标准过高，对工改工也会形成巨大的冲击，不能把所有的利益都流向工改商、工改居，要给工改工留有足够的市场利益。
刘炜副市长：征地拆迁补偿标准是城市更新领域的一个非常关键的问题。我认为补偿标准最根本的是一定要以人民为中心，一定要惠及原居民；第二政府要合理引导，不能为了短期利益而牺牲长期利益，要保持可持续发展；第三我们要引导企业合理的利润，承担合理的责任，让企业在公共设施配套建设上有积极性。接下来，东莞要结合自身实际，结合不同片区的改造方式，采取不同的补偿标准和方式，希望补偿标准能多方共赢，让广大市民和企业能共享城市更新的成果。
另外，今日火炼树代表也到达现场，就旧村改造展开讨论！
东莞市人大代表，东城街道火炼树社区党工委书记、居委会主任罗文洲：在进行工业区改造、旧厂房改造过程中，村集体经济面临租金损失问题。一方面，现有的旧厂房普遍都已出租，且到期时间不一，如不顶齐厂房租赁时间，搬迁补偿数额较大，如提前调整控制好租期，对租金收入又会有一定影响；另一方面，旧厂房改造期间是没有租金收入的，不仅会造成集体收入出现断崖式的下降，影响农村集体考核，还可能会让村集体缺乏收入，无法保村民障福利分配等。
| 火炼树代表发言（来源：南方+）
建议进一步加大对“工改工”的政策支持力度。一是出台政策由市镇两级对农村集体“工改工”期间的租金损失予以一定补助，减轻农村集体旧厂房改造期间的经济压力。二是在容积率等方面对“工改工”项目予以倾斜支持，提高改造效益。
上海市建纬（深圳）律师事务所主任/合伙人贺倩明：罗书记提到的问题还是原住民利益保护的问题。我们有个调研走访了企业、工厂主、村民，无论工改工，还是工改居、工改商的过程中，从原来工厂主的角度来说，当年环境很差的时候进驻到村里开发建设，也是承担了很大的风险，现在进行旧改他们希望能够获取一定的利益，原村民也有利益诉求，而政府扮演的是公共服务的供给者，要有公共配套和产业保障。我们一定要要找到多方的平衡点，站在哪一方上都会有偏差。
“微改造”成为城市更新新亮点！
市自然资源局副局长陈巡：东莞的城市更新正进入新时期新要求阶段，微改造将与拆除重建共同构成存量发展背景下推进城市空间高质量发展的重要举措。
微改造是一个范围较广、内涵全面的工作范畴，市里一直在推进的美丽幸福村居建设等相关工作，正属于此。作为城市更新部门，按照市政府102号文提出的整治活化区工作要求，目前我们正聚焦城市更新单元划定中确定的整治活化区，精准开展规划编制指引研究工作，明确整治重点、内容以及资金投入标准，清晰整治活化区的微改造具体应做什么、怎么做。
今年我们批了48个单元，20多个涉及到微改造。下一步我们计划将适时推出城市更新单元划定中的整治活化规划编制指引，促使微改造进入常态化、规范化的阶段，活化一批旧村居，支撑湾区都市、品质东莞的打造。
邓涛秘书长表示：两个方向推进微改造，一个是下放权限，推进消防二级审核权限下放；二是理顺产权问题。采用负面清单的方式，只要不违法底线的前提下，理顺产权问题，通过微改造，更好地利用历史建筑。
微改造如果不增加容积率、不增加交通负荷，要最大力度给予支持。
更正 ：中标前期服务商并不等于绑定后续开发！
目前镇街在招引前期服务商过程中有着各自不同的操作流程，市有关部门是否会制定有关指引性文件进行统一规范，尤其是涉及农村集体招引前期服务商方面？
市自然资源局副局长陈巡：今年我们出台了《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》，目前全市已有48宗项目完成招引前期服务商工作。前段时间我们会同城市更新协会，对前期服务商的问题召开了专门的座谈研究。大家都提出很好的意见，主要集中在前期服务商的招引程序规范、费用结算标准规范等两个方面。下来我们会进一步深化这一方面的工作指引。
邓涛秘书长表示：大家都以为中标了前期服务商 ，就代表后续的开发也由前期服务商操刀，实际上前期服务商就是前期服务商，我认为前期服务商就是“谈恋爱”的阶段，还没到结婚。到了开发阶段，大家再真刀真枪干一场！
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